宅建業免許とは

不動産業を始めるときに必要となる、宅地建物取引業免許（宅建業免許）。この宅建業免許は、どのように種類が分けられていて、それぞれの免許を取得する必要があるのはどのような業種なのでしょうか。

宅建業免許の概要

ここでは、宅建業免許について簡単に概要を説明します。

宅地建物取引業免許とは

宅地や建物の取引を業として行うためには、行政から宅建業の免許を得る必要があります。宅地や建物の取引は通常高額であり、また業界の専門的な知識が必要とされます。

宅地建物業の発展とともに、取引の相手を保護するという宅地建物取引業法の目的達成のためには、宅地建物取引業法によって規制する必要があるとの判断から、免許制が採られています。

免許は知事免許と大臣免許に分かれますが、この違いについては宅建業免許の種類をご参照ください。

宅地建物取引業者とは

宅建業法には、次のような条文があります。

• 宅地または建物について自ら売買又は交換することを業として行うこと
• 宅地または建物について他人が売買、交換又は貸借することにつき、その代理若しくは媒介することを業として行うこと

免許が必要な行為と不要な行為

条文で気をつけなければならないのは、自分で所有している場合と他人所有の宅地・建物を取引する場合とでは、免許を必要とする対象に違いがあるというところです。この違いを表にすると、次のようになります。

丸が付いているところが、宅建業免許を取得しなければならない行為です。

ほとんどの行為に、宅建業の免許が必要になることがおわかりいただけるかと思います。代理や媒介というのは、ここではひとまず、他者と他者の間に入って仲介するという行為だと考えてください。

自己所有物件の賃貸は宅建業免許が不要

この表では１か所だけ、自己所有物件の賃借には丸が付いていません。つまり、自分の土地や建物を貸す行為に対しては、宅建業の免許を取得する必要がないということになります。

部屋を貸すだけで免許が必要となるのでは、世の中の大家さんすべてが宅建業免許を取得しなければならなくなりますから、この例外はイメージしやすいと思います。

この自己所有物件の賃貸と同一視されることから、通常、サブリース事業にも宅建業免許は不要です。この点、詳しくはサブリース事業と宅建業免許の要否をご参照ください。

※実際に事業として行なう場合、その行為がどの区分になるかがかなり微妙なものも多くなるはずです。該当するのかしないのか判断に迷ったら、事前に担当する行政の窓口で相談することをおすすめします。

宅建業免許の要件

不動産業をはじめるには宅建業免許を予め受けておかなければならないのですが、この免許を受けるための要件には主に次のようなものがあります。

• 免許を受ける人（会社の役員なども含む）が欠格要件に該当しないこと
• 不動産業を営む事務所が宅建業上の基準を満たすこと
• 専任の宅地建物取引士を一定数以上設置すること
• 場合によっては政令第2条の2で定める使用人を設置すること
• 既に無免許で不動産業を営むなど違法・不適切な行為を行っていないこと
• 税金をしっかり納めていること
• 定められた額の供託金（または分担金）を納付すること

特に、人的な専任の宅地建物取引士の設置要件と、物的（金銭的）な供託金・分担金納付の要件は、不動産業をこれから開業するという場合には、しっかりと確認しておきたい要件になります。