宅建業の政令使用人とは

不動産業を営む際に、主に代表取締役の代わりとしての意味あいで事務所に設置することになるのが、政令第2条の2で定める使用人(通称「政令使用人」)です。

この政令使用人は、その事務所を代表して契約を締結する権限を有する使用人でなければなりませんから、単なる社員や従業員ではなく、支店長的な立場の人のことを指します。

代表取締役の代わりに本店や支店に設置するのが政令使用人

政令使用人は、代表取締役の代わりにその事務所を代表して、宅建業上の契約締結などを行う役職です。従って常勤性が求められますから、他社の代表取締役や他社職員など常勤性のある職・地位に既に就いている人が兼任することは、原則としてできません。

政令使用人を設置しなければならない場合

この政令使用人を設置しなければならないのは、不動産業者(またはこれから不動産業を開業する事業主)が、主に次のような状況にあるときです。

  1. 代表取締役が常勤できない支店(従たる営業所)
  2. 代表取締役が常勤していない本店
  3. 代表取締役が他社の常勤取締役を兼ねている場合の本店
  4. 代表取締役が諸般の事情から常勤していないとみなされる本店

1.支店や従たる事務所を設置するとき

事務所を1カ所として行政庁に申請して開業した不動産業者さんが、その後に新たな事務所(支店や従たる事務所)を設置するときは、その事務所に政令使用人を設置して変更届を提出しなけ ればなりません。

代表取締役の代わりに契約締結権限があることを証明して届出をしますので、その際、政令使用人への権限委任状などを添付することになります。

このパターンは、その営業所に代表取締役が常勤しないために設置するものですから、意味合いとしてはまさに支店長的なものになります。

2.代表取締役が他社の代表取締役など常勤性ある職を兼ねるとき

これから開業予定の会社の代表取締役が、他社の代表取締役など常勤性ある役職を兼ねるときは、代わりに政令使用人を設置しなければなりません。

このようなパターンの政令使用人は、言ってみれば(言葉はおかしいですが)本店に設置された支店長のような立場になります。

詳細は宅建業で代表取締役が別会社役員を兼ねる場合に委ねますが、代表取締役が常時その本店にいる場合であっても、他法人の役職などから「常勤性なし」と総合的な判断を下されることもあるため、判断する際は、実質面だけでなく形式面にも注意が必要です。

政令使用人と専任の宅地建物取引士の兼任

同一会社(法人)、同一営業所であれば、専任の宅地建物取引士が政令使用人を兼ねることは、原則として認められています。

というよりも、実際は専任の宅地建物取引士が兼ねる場合のほうが多いのではないでしょうか。ただし、政令使用人の要件と専任の宅地建物取引士の要件、双方を満たさなければならないのは言うまでもありません。

 

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