ワンルームマンションの一室を不動産業の事務所として開業できるか

不動産業を開業される方の中には、開業コストを下げるためにまずは路面店や面積の広いオフィスではなく、自宅や駅最寄りのワンルームマンションの一室を事務所として利用しようという方もいらっしゃいます。

ワンルームマンションの一室を不動産業の事務所とするためには、いくつか注意しておかなければならない点がありますので、以下でよく起こりやすい問題について触れておきたいと思います。

ワンルームマンションの一室を宅建業の事務所として利用できるか

まず前提として、ワンルームマンションの一室を宅建業の事務所として（つまり不動産業のオフィスとして）利用できるかという点ですが、結論から言えばワンルームマンションだからといって事務所にできないわけではありません。

もっとも、ワンルームマンション等は本来、居住のために利用する集合住宅です。従って、そこで営利行為である不動産業を始めることは、契約等で事務所利用が認められていることが前提になります。

また、賃貸借契約上「事務所としての資料を認める」といった内容になっている場合、不動産業の前提となる行政への宅建業免許の申請は受理され宅建業免許を受けることは可能であったとしても、後日、マンション管理組合等から難色を示されることもありえます。

宅建業の事務所としてドアや郵便受けへの社名の掲示を要する

そして、宅建業免許を受けるためには事務所とする部屋のドアや郵便受け等に、社名（商号）の掲示を求められます。

外見上も事務所として利用することが公になりますから、他に事務所として利用している人が全くいないような居住専用のマンション等を事務所とするときは、契約上の問題の他、マンション管理組合の以降も確認しておくほうが無難なケースもあるでしょう。

賃借の段階で難色を示されることもある

これはより具体的かつ細かな問題ですが、現実問題として、ワンルームマンションの一室を不動産業の事務所とする（つまり「事務所としての使用を許可する」内容での賃貸借契約を結ぶ）にあたっては、契約相手である仲介に入った不動産業者さんや物件のオーナーさんから、やんわりと難色を示されることもあるようです。

不動産業を始めるということは、賃借人自身が宅地建物取引士の資格を持っていることも多く、そのため、契約内容や物件を解約する際などに細かな指摘をされるのではないか（悪くいってしまえば「ごねるのではないか」）という不安が生じ、同じ不動産業を始めるという人には貸し渋るケースもあるようです。

住んでいるワンルームマンションの一室を不動産業の事務所に使えるか

上記のようにワンルームマンションの一室を事務所とする場合には注意しなければならない点がいくつかありますが、上記はそのワンルームマンションの一室の全体を事務所として使用することが前提での話になります。

もしそのワンルームマンションの一室に既に住んでいる（または住む予定である）場合、話がかなり変わってきますのでご注意ください。

というのは、宅建業免許の事務所として利用するためには、その部屋にしっかりと独立性が求められるためです。ワンルームマンションの一室ではなく、いくつも部屋があるマンション（または戸建て）の一室を不動産業の事務所とする場合でも、行政の取扱的には例外扱いとなるため、要件がしっかり整っていることを資料等で証明しなければなりません。

不動産業の事務所には独立性が求められる

それが住居として使っている（使う予定の）ワンルームマンションともなれば、居住スペースと営業スペースの区分（独立した事務所である環境を整えること）は非常に困難となります。

そのため、住んでいる（住む予定の）ワンルームマンションの一室を、宅建業の事務所として不動産業を開業することは、原則「不可能」と考えるほうが無難でしょう。

実際、東京都で宅建業免許を申請することを前提とすると、住んでいるワンルームマンションの一室を事務所として免許の申請を行っても、受付窓口で指摘されて受け付けてもらえないことになるはずです。

仮に、提出する写真に生活用品が全く写っておらず、事務所の備品しかない状態で申請したとしても、申請する人の住所が事務所とする場所と同一であれば、その時点で指摘がなされることになってしまいます。

苦肉の策で環境を整えるにしても・・・

ワンルームマンションの一室を、表のドアから入ったところにパーティションと2つのドアで完全に区切ってしまい、こちらのドアを入ると不動産業の事務所、こちらのドアを入ると居住スペースと上手く分けることができれば申請は受理されるかもしれません。が、実際にはワンルームマンションというのはそれほどの広さを持たないことがほとんどですから、内部をさらに2つに厳格に区切るというのはかなり難しいのではないでしょうか。

（もし区切れたとしても、さらに自宅用の電話と仕事用の電話、2つの回線を引く必要が生じるなど、それ以外の問題も生じてしまいます）

以上から、ワンルームマンションの一室を事務所として利用するケースで、かつその部屋に住民登録して住んでいるという場合、宅建業免許の申請を行って不動産業を始めるというのは、不可能に近い状況であるといえます。