宅地建物取引士試験に合格した社員を専任取引士として登録する流れ

既に宅建業免許を取得して営業中の不動産業者様においては、社員の中に宅地建物取引士の試験に合格した人が出たため、新たに専任の宅地建物取引士として登録をご検討される機会も多いかと思います。

当事務所でも、特に宅地建物取引士試験の合格発表がある年発から年始にかけて、専任の宅地建物取引士の追加や交代について手続きのご相談をいただく機会が増えます。

ここでは、試験に合格された社員の方を専任の宅地建物取引士として登録するまでの、手続きの流れについてご説明いたします。

1.宅地建物取引士としての資格登録

まず初めに、宅地建物取引士の試験に合格された方は、受験した都道府県に対して資格の登録手続きを行うことになります。

資格登録の手続きは、宅建業の実務経験の有無によって2つのパターンに分かれます。

宅地建物取引業の実務経験が申請時から過去10年以内に2年以上ある方

試験合格前から宅建業に携わった(実務経験の)ある方は、それが過去10年以内に2年以上の経験であれば、講習等を受けずに登録申請を行うことができます。

ここでいう実務経験とは、以下のような内容のことをいいます。

免許を受けた宅地建物取引業者としての業務又は宅地建物取引業者の従事者としての顧客への説明、物件の調査等具体の取引に関する業務

受付、秘書、総務、人事、経理、財務等の一般管理業務や補助的な業務は、宅建業の実務経験とは認められないのでご注意ください。また、会社の従業者名簿にしっかりと氏名等が記載されており、宅建業に従事していると認められる実態がなければ認められません(学生が片手間にアルバイトしている程度では実務経験といえません)

登録実務講習を修了した方

実務経験が無い、あるいは期間が足りないという場合でも、宅地建物取引士試験に合格後、登録実務講習を受ければ取引士としての登録は可能です。

登録実務講習は各地で定期的に実施されているので、合格後すぐ取引士登録を行いたいときは、早めに講習実施機関に問い合わせを行っておくとスムーズです。

<東京都の場合の登録実務講習の問い合わせ先>

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/sinsei/820-02-1-4sinseiyousiki.htm#2

以上いずれかの条件を整え、各種書類を揃えた後、合格した都道府県に取引士の資格登録申請を行うことになります。この際、宅建業に従事する会社として、現在勤務中の会社を記入しておきます。

約1ヶ月で資格登録が完了

資格登録の申請後、約1ヶ月で資格登録が完了してハガキが届きます(東京都の場合)。ハガキが届いた段階で宅地建物取引士の資格所有者として登録はできていますが、この段階では取引士証がないため、取引士として実際に働くことができません。

そこで、ハガキが届いたら次に宅地建物取引士証の交付申請の手続きを行います。この際、交付申請手数料が4,500円かかります(東京都の場合)

2.専任の宅地建物取引士としての登録

上記のように、合格後、宅地建物取引士としての資格登録を行い、宅地建物取引士証の交付を受けた後、つまり宅地建物取引士証が問題なく取引士の手元に届いた後、会社のほうで専任の宅地建物取引士としての登録を行うことになります。

この手続きは宅建業免許の変更届として免許を受けた行政庁に届け出ることになりますが、主に以下のような書類を整える必要があります。

主な必要書類(東京都知事免許の場合)

宅地建物取引業者名簿登載事項変更届出書
専任取引士の身分証明書(本籍地発行の「身元証明書」)
専任取引士の登記されていないことの証明書
専任取引士の略歴書
専任取引士の設置証明書
顔写真(縦4cm横3cm)→貼付用紙に貼付

この変更届は専任の宅地建物取引士が就任(交代)してから30日以内に届け出ることになっていますから、新たに専任の宅地建物取引士となる方は、この届出の提出完了前から専任の宅地建物取引士として会社で勤務することが可能です。

以上が、会社内で宅地建物取引士の試験に合格した社員を、新たに専任の宅地建物取引士として登録するまでの主な手順と注意点です。

なお当事務所では、上記手続きの代行なども承っております。本業に忙しく、なかなか合格した社員を専任の宅地建物取引士として登録することが難しいという不動産会社様、また人数が多く全員の登録手続き等がなかなか進まないという不動産業者様は、一度当事務所までご相談ください。

宅建業免許の更新に当たり早めに注意や準備をしておきたいこと


不動産業を営むための宅建業免許は、5年に1度、免許の更新手続きを行わなければなりません。この手続きで必要となる要件や資料は、更新だから新規取得よりは簡単というわけではなく、新規に宅建業免許を取得した際の手続きとほとんど同じ手間がかかります。法定手数料が33,000円(知事の宅建業免許の場合)かかるのも変わりません。

もちろん、既に宅建業免許を取得しているぶん要件をしっかり整えていくといった作業は(ほぼ)必要ありませんが、とはいえ、結局は新規の申請とほぼ同様の書類等を提出することになるため、手間のかかる部分は早めに用意しておくほうが無難です。

宅建業免許の更新期間は、たとえば東京都知事の免許であれば免許期限が切れる約3ヶ月前から約1ヶ月前までの2ヶ月間となっており、一定期間内に整えて行政庁への申請まで完了させなければなりません。

以下では、宅建業免許の更新にあたって早めにお用意しておきたいところ、更新申請前から気をつけておきたいことについてまとめました。

「期限ギリギリなのに必要な書類が集まらない!」といった事態に陥らないように、宅建業免許の期限から半年前くらいで、一度概要を確認しておくことをお勧めします。

未届の役員や専任の宅地建物取引士交代の変更届を済ませる

まず始めに、新規に宅建業免許を取得してからこれまで、会社役員の変更や専任の宅地建物取引士の交代を行った際、その都度、行政庁へ宅建業免許の変更届を提出しているかを確認してください。

専任の宅地建物取引士が就任したり退任したり、あるいは会社の代表取締役が交代しているときは、さすがに変更の届を出し忘れていることは少ないかもしれません。しかし、代表者以外の会社役員の変更(取締役の追加をしたり、監査役が交代したり)では、役員変更の登記は完了していても、合わせて宅建業免許の変更届を管轄行政庁に提出することは失念しているといったケースも非常に多く見受けられます。

宅建業免許の更新にあたっては、行政庁へしっかりと変更届を提出して、会社としての情報が現在の状況を反映している状態にしなければ、宅建業免許更新の手続きを行ってもらえません。更新の申請書を受理してもらうことさえできないこともありますので、漏れている変更届がある場合には早めに提出を行ってください。

繰り返しになりますが、変更届を失念していて宅建業免許更新の申請が行えないケースは、非常に多く発生しています。

専任の宅地建物取引士の取引士証の情報を確認する

次に、専任の宅地建物取引士として登録している方それぞれ、宅地建物取引士証の情報が現在の情報と相違ないか確認してください。

よくありがちなのは、専任の宅地建物取引士が引っ越しをしたのに、取引士証の住所変更を行っていないケースです。また、結婚して名字が変わったのに変更届を提出していないケースも意外とよくあります。

引っ越しによる住所変更の際、もし本籍地も移転しているときは、その本籍地移転についても取引士証の情報を(取引士証自体には記載がありませんが)窓口でしっかり変更手続きしてください。

神奈川県不動産会館(写真は神奈川県登録の場合の窓口)

取引士としての情報が現在の情報と異なる事態は、実は宅建業免許の更新を進めるなかで手続きが止まってしまいやすい点になりますので、小さなことですが早めに確認して齟齬がある場合は変更届を済ませるようにしましょう。

役員や専任の宅地建物取引士の必要書類を収集する

以上で触れた2点、役員や専任の宅地建物取引士の現在の状態が行政庁へ届け出ている書類上の情報と齟齬のない状態となったら、次に役員や専任の宅地建物取引士について以下のような書類を収集します。

  • 身分証明書(身元証明書)
  • 登記されていないことの証明書
  • 略歴書
  • 証明写真(東京都の場合)

身分証明書と登記されていないことの証明書は、新規に宅建業免許を取得した際に収集したものと同様です。略歴書も同様ですが、新規に申請したとき(または前回免許の更新をしたとき)とは異なる経歴が増えている役員の方がいらっしゃるかもしれませんので、その点はご注意ください。

非常勤役員の方が含まれる場合、会社から遠方に住んでいることも多いですから、書類の往復等で必要な日数は計算に入れて依頼するようにします。

また、多忙な役員の方がいる場合、証明写真を撮ってもらうのもタイミング的になかなか難しいこともあるはずです。更新の手続きに必要な規格で、早めに撮影しておいてもらうと手続きをスムーズに進めることができます。

※なお、当事務所に手続きの代行・サポートをご依頼いただく場合は、上記のうち身分証明書と登記されていないことの証明については、当事務所にて代行取得します。

代表取締役や専任の宅地建物取引士の専従性の確認

役員や専任の宅地建物取引士の略歴書と関連しますが、たとえば宅建業免許の新規申請の際(または前回の免許更新の際)には代表取締役が他社の常勤役員ではなかったものの、その後、他社の常勤役員として就任しているようなケースにおいては、代表取締役がその会社(本店)をしっかり専従として管理することができないとみなされるため、通常、代わりに政令使用人の設置を行わなければなりません(※)。

同様に、専任の宅地建物取引士が他社の常勤役員に就任して登記したなどの状況が生じている場合も、専任の宅地建物取引士の専従性を満たさなくなるため、宅建業免許更新の前提に問題が発生してしまいます。

細かなところですが、会社代表者や専任の宅地建物取引士の専従性については、免許更新にあたってもしっかり保たれていることを確認するようにしてください。ここが崩れていると、宅建業免許の要件を満たさなくなるため、更新の申請を行うことができません。

宅地建物取引業経歴書の作成

さて、次が宅建業免許の更新において手間がかかり、また作成するのに戸惑うことになる書類といえるかもしれません。

宅建業免許を新規に申請するときには不要ですが、既に不動産業を開業して以降の免許更新手続きでは、不動産業者としてどのような取引を行ったのか、毎年の概要を表にまとめた「宅地建物取引業経歴書」を作成して提出することになります。

この宅地建物取引業経歴書ですが、特に直近1年分は決算書の数値とも整合性がなければなりませんので、作成には戸惑われる不動産会社様も多くいらっしゃいます。

件数や金額が分かりにくい場合は、税理士さんとも相談して、早めに作成するほうがよいでしょう。

宅地建物取引業者票や報酬額表の確認

最後に、これは実務上は意外とある、かなり細かい部分になります。

宅建業免許の更新申請では事務所の写真を撮影して提出することになりますが、この際、宅地建物取引業者票の情報の一部がアップデートされておらず、古い情報が掲示されたままになっているケースが多々あります。

たとえば専任の宅地建物取引士が交代して、その変更届もしっかり行政庁へ提出しているものの、業者票の専任の宅地建物取引士の欄は以前の情報のままになっている、などです。

また、報酬額表についても以前に掲示したままの状態であると、消費税の変更が反映されていなかったり、思わぬところで指摘が入ることもあります。宅建業免許の更新にあたっては、再度、掲示している宅地建物取引業者票や報酬額表等が古い情報のままになっていないか(見慣れてしまっているからこそ、齟齬に気付かない部分ですから)確認しておきましょう。

宅建業免許の更新手続きで悩まれたら

最後に、もし宅建業免許の更新手続きに割く時間がなかったり、ご不安をお持ちの不動産業者様がいらっしゃいましたら、お電話・メールにて一度ご相談ください。

上記で触れたような注意点を含め、貴社の手続きを迅速・正確にサポート・代行いたします。

5年に1度しかない宅建業免許更新の手続きのために、必要な情報や書類を期限に間に合うよう手際よく集めるのは意外と手間のかかる作業となります。手続き全般をアウトソーシングして、最低限の手間のみで免許の更新が可能ですので、お困りの方はぜひご活用ください。

ワンルームマンションの一室を不動産業の事務所として開業できるか

不動産業を開業される方の中には、開業コストを下げるためにまずは路面店や面積の広いオフィスではなく、自宅や駅最寄りのワンルームマンションの一室を事務所として利用しようという方もいらっしゃいます。

ワンルームマンションの一室を不動産業の事務所とするためには、いくつか注意しておかなければならない点がありますので、以下でよく起こりやすい問題について触れておきたいと思います。

ワンルームマンションの一室を宅建業の事務所として利用できるか

まず前提として、ワンルームマンションの一室を宅建業の事務所として(つまり不動産業のオフィスとして)利用できるかという点ですが、結論から言えばワンルームマンションだからといって事務所にできないわけではありません。

もっとも、ワンルームマンション等は本来、居住のために利用する集合住宅です。従って、そこで営利行為である不動産業を始めることは、契約等で事務所利用が認められていることが前提になります。

また、賃貸借契約上「事務所としての資料を認める」といった内容になっている場合、不動産業の前提となる行政への宅建業免許の申請は受理され宅建業免許を受けることは可能であったとしても、後日、マンション管理組合等から難色を示されることもありえます。

宅建業の事務所としてドアや郵便受けへの社名の掲示を要する

そして、宅建業免許を受けるためには事務所とする部屋のドアや郵便受け等に、社名(商号)の掲示を求められます。

外見上も事務所として利用することが公になりますから、他に事務所として利用している人が全くいないような居住専用のマンション等を事務所とするときは、契約上の問題の他、マンション管理組合の以降も確認しておくほうが無難なケースもあるでしょう。

賃借の段階で難色を示されることもある

これはより具体的かつ細かな問題ですが、現実問題として、ワンルームマンションの一室を不動産業の事務所とする(つまり「事務所としての使用を許可する」内容での賃貸借契約を結ぶ)にあたっては、契約相手である仲介に入った不動産業者さんや物件のオーナーさんから、やんわりと難色を示されることもあるようです。

不動産業を始めるということは、賃借人自身が宅地建物取引士の資格を持っていることも多く、そのため、契約内容や物件を解約する際などに細かな指摘をされるのではないか(悪くいってしまえば「ごねるのではないか」)という不安が生じ、同じ不動産業を始めるという人には貸し渋るケースもあるようです。

住んでいるワンルームマンションの一室を不動産業の事務所に使えるか

上記のようにワンルームマンションの一室を事務所とする場合には注意しなければならない点がいくつかありますが、上記はそのワンルームマンションの一室の全体を事務所として使用することが前提での話になります。

もしそのワンルームマンションの一室に既に住んでいる(または住む予定である)場合、話がかなり変わってきますのでご注意ください。

というのは、宅建業免許の事務所として利用するためには、その部屋にしっかりと独立性が求められるためです。ワンルームマンションの一室ではなく、いくつも部屋があるマンション(または戸建て)の一室を不動産業の事務所とする場合でも、行政の取扱的には例外扱いとなるため、要件がしっかり整っていることを資料等で証明しなければなりません。

不動産業の事務所には独立性が求められる

それが住居として使っている(使う予定の)ワンルームマンションともなれば、居住スペースと営業スペースの区分(独立した事務所である環境を整えること)は非常に困難となります。

そのため、住んでいる(住む予定の)ワンルームマンションの一室を、宅建業の事務所として不動産業を開業することは、原則「不可能」と考えるほうが無難でしょう。

実際、東京都で宅建業免許を申請することを前提とすると、住んでいるワンルームマンションの一室を事務所として免許の申請を行っても、受付窓口で指摘されて受け付けてもらえないことになるはずです。

仮に、提出する写真に生活用品が全く写っておらず、事務所の備品しかない状態で申請したとしても、申請する人の住所が事務所とする場所と同一であれば、その時点で指摘がなされることになってしまいます。

苦肉の策で環境を整えるにしても・・・

ワンルームマンションの一室を、表のドアから入ったところにパーティションと2つのドアで完全に区切ってしまい、こちらのドアを入ると不動産業の事務所、こちらのドアを入ると居住スペースと上手く分けることができれば申請は受理されるかもしれません。が、実際にはワンルームマンションというのはそれほどの広さを持たないことがほとんどですから、内部をさらに2つに厳格に区切るというのはかなり難しいのではないでしょうか。

(もし区切れたとしても、さらに自宅用の電話と仕事用の電話、2つの回線を引く必要が生じるなど、それ以外の問題も生じてしまいます)

以上から、ワンルームマンションの一室を事務所として利用するケースで、かつその部屋に住民登録して住んでいるという場合、宅建業免許の申請を行って不動産業を始めるというのは、不可能に近い状況であるといえます。

宅建業の事務所を拡張するためフロアや部屋を追加するときは?

  • 不動産業として使っている部屋を広く(狭く)したい
  • 同じフロアに別の部屋を借りて両方を使いたい
  • 事務作業用と接客用の部屋を別々に借りて使いたい
  • 別の階に部屋が空いたので、その部屋でも接客したい

既に宅建業免許を受けて営業中の会社様の中には、上記のように事務所を広くしたり狭くしたり、あるいは別の部屋を追加するなど、事務所に関する変更をご予定の方もいらっしゃると思います。

実際、当事務所でも不動産会社様より「従業員が増えて今の部屋が手狭になってきたので、新たに1部屋追加したいのだが・・・」というご相談をよく頂戴します。

宅建業免許の増床にかかる変更届

このようなケースでは、ただ部屋を広くしたり追加で借りたりすれば良いわけではなく、行政手続きとして宅建業免許の「増床」の変更届が必要です。

部屋を広げたり(狭めたり)、あるいは追加で同じ建物内に部屋を借りたりといった変更から、30日以内に届出を行わなければなりません。

この際、新たに増やす部分のみ届出を行うのではなく、これまで事務所として使っていた部分と合わせて、全体を事務所として届出を行うことになるため、この作業は意外と手間がかかります。

増床の際は専任取引士の人数に注意

少し事務所の面積が増える程度であればいいのですが、他に部屋を追加する場合などは、専任の宅地建物取引士の人数がそれをカバーできないものであると、増床の変更届が認められない可能性も出てきます。

不動産業に従事する従業員5人に1人は専任の宅地建物取引士が含まれていなければなりませんから、もともとの部屋で5人体制の不動産業を営んでいるとすれば、新たな部屋を追加して増床手続きを行うためには、もう1人別に専任の宅地建物取引士を設置しなければならない可能性は非常に高いです。

宅建業免許の増床の変更届をサポート

当事務所では、これから不動産業の事務所を拡張(縮小)または追加される不動産会社様に対して、宅建業免許上の増床に関する諸手続きの代行サービスを提供しております。

事務所面積を増やす(減らす)、同じ建物内に新たな部屋を追加するためのお手続きでお困りの際は、一度ご相談ください。

変更届サポートの内容

行政庁への届出完了までに必要な、以下の諸手続きの代行・サポートが含まれています。

増床(減床)に関するご相談
変更届の書類作成
写真撮影(従来の事務所+新しい部屋)
行政庁への宅建業免許変更届
専任の宅地建物取引士追加の変更届
不動産業協会(全宅・全日)への変更届

料金

増床の変更届サポートをご利用頂く際の料金は、以下のとおりです。

新たに専任の宅地建物取引士を設置するか否か、不動産業協会への変更届も代行をご希望か否かによって、料金が異なります。

内容 料金(税抜)
増床の変更届 40,000円
専任宅地建物取引士の追加 20,000円
不動産業協会の変更届 15,000円

増床のご相談について

都道府県・管轄行政庁によって、増床手続きの判断、新たに事務所として追加する場所の可否判断は、異なる場合がございます。

そのため同一建物内に新たな部屋を賃貸で借りるケースなどでは、新たな賃貸借契約を締結する前に、行政庁への事前確認を行っておくほうが無難です。

また、前述のとおり増床の手続きは増やす部分のみ届出を行えばよいのではなく、既存事務所と合わせて全体を書類としてまとめる必要があります。

増床手続きのついて相談をご希望の方は、これまでの宅建業免許の申請書副本と、新たに部屋を増やす場合には図面や契約書などをご持参いただますと、より具体的な相談が可能です。是非一度、当事務所までご相談ください。

レンタルオフィスで不動産業を開業したい方へ「オフィス開業サポート」

  • 不動産業開業のコストを抑えるため、レンタルオフィスを事務所として宅建業免許を取りたい
  • 来客や通勤の利便性を考え、駅前のレンタルオフィスで不動産業を始めたい

これから不動産業を開業しようとされる方の中で、自宅開業と並んで検討されるケースが多いのが、いわゆるレンタルオフィスの活用です。

レンタルオフィスでの不動産業開業は年々難しくなっている

ところが、これは特に東京都で顕著なのですが、レンタルオフィスが不動産業の事務所として相応しいものであるか(宅建業免許を受けるための要件を満たすといえるか)については、年々、行政庁内での審査基準が厳しくなっています。

そのため、以前は宅建業免許の取得が可能だったレンタルオフィスや、現に宅建業免許を受け開業している不動産業者が入居するレンタルオフィスであっても、それだけで不動産業の開業が可能であるとまでは言えなくなってきています。

予定する場所で開業することが困難となったり、場合によっては要件を満たさないため宅建業免許の申請を受理してもらえないとい事態も起こりえます。

レンタルオフィス提供事業者側の「不動産業としての要件OK」という案内を過信せずに、行政庁への事前確認は契約前に必ず行ってください。
※または、契約する予定の部屋やフロア構造の分かる間取り図をご用意の上、当事務所にご相談ください。

不動産業のレンタルオフィス開業サポート

当事務所ではこれまで、レンタルオフィスを借りて不動産業を開業される方のために、行政庁への宅建業免許申請や不動産業協会への入会手続きを多くサポートしてまいりました。

本ページでご紹介する「不動産業のレンタルオフィス開業サポート」は多数の申請実績や経験に基づき、不動産業者様のレンタルオフィスでのスムーズな開業を、手続き面からサポート・代行させていただきます。

契約上・構造上、そのレンタルオフィスが宅建業の事務所要件をクリアできるかの確認から、行政庁の審査担当者が把握・判断しやすいよう、わかりやすい写真撮影や図面、補足資料の作成等を行うことで、短期の開業に結び付くよう起業家様をしっかり支援いたします。

レンタルオフィス開業サポートの内容

本サービスには、レンタルオフィスでの不動産業の開業に関する、以下の内容が含まれています。

レンタルオフィスを事務所とする場合のご相談
(最低限の要件確認)
宅建業免許の申請書類作成
レンタルオフィスの写真撮影
行政窓口への申請代行
不動産業協会への入会補助(ご希望の方)

レンタルオフィス開業サポートの料金

レンタルオフィスの一室を事務所として不動産業を開業するまでに必要な代行料金や諸費用は、以下のとおりです。

レンタルオフィス開業サポートの料金 77,000円
行政庁への法定手数料(知事免許) 33,000円
合計 110,000円

不動産業協会への入会金や分担金

上記合計額のほか、全国宅地建物取引業協会(全宅)や全日本不動産協会(全日)への入会を希望される場合、各協会への入会金や分担金などを合わせて、約100万円から150万円程度の費用が別途かかります。(東京都で開業する場合)

この入会金や分担金は、レンタルオフィスを利用する場合でも、独立したオフィスを利用する場合でも、金額に差はありません。

お手続きの流れ

レンタルオフィスの一室を契約し、そこで不動産業を開業するまでには、以下のような手続きの流れで宅建業免許の取得手続きを進めることになります。

  1. 不動産業の開業に関するご相談・お打ち合わせ
  2. レンタルオフィスのフロア図面、契約書、パンフレット等を使った事前の要件確認
  3. 宅建業免許の申請に必要な書類の収集・作成の代行(行政書士)
  4. レンタルオフィスの全景、入口、通路、室内の写真撮影(行政書士)
  5. 宅建業免許申請書への押印(お客様)
  6. 行政庁への免許申請の代行(行政書士)
  7. 不動産業協会(鳩マークの全宅や兎マークの全日)への入会届
  8. 行政庁および不動産業協会での審査
  9. 入会予定の協会担当者による現地確認(レンタルオフィスにて)
  10. 不動産業協会への入会金等の振込(お客様)
  11. 行政庁からの免許通知ハガキの到着(レンタルオフィスの郵便受けに届きますので、郵便物がしっかり届くか事前に確認しておくと安心です)
  12. 不動産業協会の分担金の供託および供託済証の発行
  13. ハガキと供託済証を持って、行政庁で宅建業免許証の受領(お客様)
  14. レンタルオフィスでの不動産業の営業開始

レンタルオフィスを事務所とする場合の注意点

宅建業では独立した事務所が固定・実在することが原則となりますから、座る机が毎回変わるフリーデスク形式や、簡単なパーティションだけで区切られて多人数で使用するシェアオフィスの形式、あるいは事務所の所在地だけを貸すバーチャルオフィス形式のレンタルオフィスでは、免許を受け不動産業を始めることができません。

宅建業免許は自宅の一室を利用して取得し、会社の所在地や接客はレンタルオフィス(あるいはバーチャルオフィス)を使うという営業方式も、通常は要件を満たさないため実現することは困難です。

固定式パーティション等で個室としての機能を有すること

不動産業の事務所要件では、天井まで完全に壁で区切られている必要は(いま現在)ありませんが、固定式のパーティションで区切られ、鍵がかかり、その部屋を自分だけが使えるような構造と契約になっていることが、まず大前提となります。

接客できるスペースや備品が備わっていること

また、契約するレンタルオフィスの一室で、不動産業の接客が可能であることも求められます。

自分で使う事務机のほかに、接客応対するためのスペースや椅子などは、別途設置が求められます。つまり契約上、自分以外の人がその部屋に入ることを禁止されるレンタルオフィスは、不動産業を開始した後、お客さんを接客することができないため、免許申請をしても受理されません。

逆に言えば面積が何平米以上といった広さの決まりはありませんので、事務作業が可能であり、接客するスペースが(ごく狭いものでも)用意することができるレンタルオフィスなら、開業できる可能性は十分あります。ただしスペースが極狭の場合、事務机と接客スペースの配置や構造によっては、宅建業免許の要件を満たさないとの判断に至る場合もあります。

部屋の専有性について

契約する部屋は、契約者だけが自由に使えなければなりません。

したがって、たとえ上記のような独立性の要件や接客可能なスペースを備えるレンタルオフィスであっても、時間貸しであったり、他の人と交互に利用する契約であったりすると、免許申請は受理されません。

東京都の場合、レンタルオフィスを事務所として申請する場合、レンタルオフィスの契約内容はしっかり確認が入ります。

レンタルオフィスでの不動産業開業でお困りの方へ

レンタルオフィス自体は契約が比較的容易であっても、そのオフィスを使って不動産業を開業しようとすると、意外と要件が厳しくて面食らうのではないでしょうか。

レンタルオフィスで起業にかかる当面のコストを抑えたい、でも免許を取れるか不安だ・・・。そんなときは、本サポートのご活用を検討いただくのも一つの手段かと思います。

代行させていただく料金のぶんだけ、コストが上乗せになってしまう点はデメリットとなります。しかし、要件を満たさないレンタルオフィスを契約してしまい、無駄な費用や手間をかけてしまう危険や、申請が受理された後に何度も補正が入ってしまい、不動産業を開業するまでの期間が延びてしまう(オフィスの空家賃もそれだけかかってしまう)という事態を回避できます。

レンタルオフィスを使った不動産業の開業でお困りの際は、一度お電話にてご相談いただければと思います。

自宅で不動産業を始めたい人へ「自宅で宅建業免許」

  • 不動産業を開業したいが、最初はコストを抑えて自宅で始めたい
  • 事業が軌道に乗り始めたらオフィスを借りるが、今は自宅の一室を使いたい

これまで不動産会社にお勤めの方が、経験を活かして不動産業を独立・開業されるとき、まずは自宅の一室を活用して始めようと思われるケースも多々ございます。

特に宅建業免許の新規申請にあたっては、行政庁の審査期間等で2ヶ月程度の営業ブランクが生じてしまうことが避けにくい状況です。

そのため、事務所とする物件を賃借して空家賃が発生することをできる限り回避するために、自宅を事務所として不動産業の営業を開始する要望が多いのが業界的な特徴ともいえます。

実際、当事務所でも自宅を事務所とする宅建業免許については、頻繁に頂くことの多いご相談の一つです。

原則的には認められていない「自宅事務所」

もっとも、自宅の一室を不動産業の事務所としての開業は、不動産業を営むために必要となる「宅建業免許」制度上、原則的には認められておりません。

そのため、要点を押さえないままご自身で自宅開業のための宅建業免許手続きを進められると、行政窓口で難色を示されたり、場合によっては受理を拒まれるなど、困った事態に陥ることも十分考えられます。

また、既にご自身で行政庁へ足を運んでみたものの、「どうも自宅を事務所として、宅建業免許の申請を受理してもらうことが難しそうだ」とお困りの方からご相談を頂くケースも多々ございます。

自宅で宅建業免許を取得するために

当事務所はこれまで、多数の不動産業者様が自宅で開業する際の宅建業免許申請に携わって参りました。

本ページでご紹介させて頂く「不動産業の自宅開業サポート」はこれまでの経験に基づき、自宅で開業される方の免許がスムーズに下りるよう、手続き面をしっかりサポート・代行させていただくサービスです。

行政の窓口担当者や免許審査担当者が適合性を判断しやすいように、分かりやすい写真の撮影、補足資料の作成などを通じて、できる限り自宅の一室を事務所として不動産業を開業できるよう、起業家様を支援いたします。

ただし、事務所とされる自宅の契約内容(賃貸の場合)や間取り等によっては、どれだけ資料を揃えても原則を覆せないこともございます。この最低限の要件につきましては、ご相談の際、最初に確認いたします。(間取りが気になる方は、お電話でもご相談を承りますのでご連絡ください)

自宅開業サポートの内容

本サービスには、自宅での不動産業開業に関する、以下の内容が含まれています。

自宅開業に関するご相談(最低限の要件確認)
宅建業免許の申請書類作成
ご自宅の写真撮影
行政窓口への申請代行
不動産業協会への入会補助(ご希望の方)

ご自宅での写真撮影は、お客さまのご都合に合わせて夜間や週末に時間調整して対応させて頂くことも可能です。起業準備等で日中に時間が取りにくい方は、その旨お電話等でお伝えください。

自宅開業サポートの料金

自宅を事務所として宅建業免許の申請を行い、不動産業を開業するまでに必要な代行料金や諸費用は、以下のとおりです。

自宅開業サポートの料金 77,000円
行政庁への法定手数料(知事免許) 33,000円
合計 110,000円

不動産業協会への入会金や分担金

上記合計額のほか、全国宅地建物取引業協会(全宅)や全日本不動産協会(全日)への入会を希望される場合、各協会への入会金や分担金などを合わせて、約150万円から180万円程度の費用が別途かかります。(東京都で開業する場合)

この入会金や分担金は、別にオフィスを借りて事務所とする場合でも、自宅の一室を事務所とする場合でも、金額に差はありません。

後日、あらためてオフィスを借りるときは?

自宅で不動産業の開業までこぎ着けた後、あらためてオフィスを借りて自宅の一室から事務所を移転するときは、本店移転の届出を管轄行政庁に行い、宅建業免許の書換等をする手続きをとります。この行政手続き自体には、法定手数料などはかかりません。

また同じ都道府県内であれば、各不動産業協会への費用が重ねてかかることも(通常)ございません。

ただし、不動産会社を設立して本店を自宅住所とするケースでは、後日移転の際、この本店所在地を変更するために登録免許税がかかります。(移転前、移転後の管轄法務局がどこかによって異なりますが、概ね3万円から6万円程度です)

もし後日の移転を前提に自宅事務所で開業されるご予定であれば、移転も含めてのお見積も可能ですので、その旨お伝えください。

お手続きの流れ

自宅で不動産業を開業するまでの手続きは、概ね以下のように進みます。

  1. 自宅開業に関するご相談・お打ち合わせ
  2. 行政書士による現地確認(または写真や図面での事前確認)
  3. 特殊な間取りの場合などは、行政窓口への事前確認(行政書士)
  4. 宅建業免許の申請に必要な書類の収集・作成の代行(行政書士)
  5. 事務所とするご自宅の全景、入口、室内等の写真撮影(行政書士)
  6. 完成した申請書等への押印(お客様)
  7. 行政庁への免許申請の代行(行政書士)
  8. 不動産業協会への入会届(供託ではなく入会をご希望の場合)
  9. 行政庁および不動産業協会での審査
  10. 不動産業協会審査担当者の現地確認(お客様の自宅一室にて)
  11. 不動産業協会への入会金等の振込(お客様)
  12. 行政庁からの免許通知(お客様ご自宅へハガキが届きます)
  13. 不動産業協会の分担金の供託および供託済証の発行
  14. ハガキと供託済証を持って、行政庁で宅建業免許証の受領(お客様)
  15. 自宅を事務所として不動産業の営業開始

その他の自宅事務所ならではの注意点

もともと住居用の集合住宅など、営業が禁止されている賃貸物件等では、何の事業であってもその場所を事務所とすることが(通常)できません。そのため、別途承諾書などが発行してもらえない限りは、不動産業の開業は困難となるケースも多いです。

部屋の独立性について

ご自宅の事務所として使用する予定の部屋まで、入口から他の部屋を通らずに(廊下だけで)入ることが可能か、またはその部屋に独自の入口が設置されていなければ、不動産業の開業(宅建業免許の申請)は困難となります。

よくある間取りで、入口の扉を開けるとすぐダイニングルームという構造がありますが、この構造では必ず生活スペースであるダイニングを通らなければ事務所とする部屋へ入ることができないため、宅建業免許の要件を満たさなくなってしまいます。

また、事務所として使用する一室までは廊下だけでたどり着けるとしても、事務所予定の部屋の奥に、事務所を通らないと入れない部屋が存在する構造である場合も、免許を受けることが困難となります。

生活スペースである奥の部屋に入るために、必ず事務所とする部屋を通過しなければならなくなる(事務所と生活の区別がつかなくなる)ためです。

事務所の備品について

事務所とする自宅の一室には、事務机、パソコン、プリンター、接客セット等が用意され、逆に生活用品などはほぼ設置されていないことが条件となります。

事務所の電話回線について

上記のような自宅を事務所とする場合の構造的な要件を満たす場合ですが、自宅で使っている電話回線(番号)とは別に、不動産業を営むための電話回線(番号)が別途必要です。

とはいえ先に事務所用の電話回線を引いてしまうと、万が一、要件を満たさず自宅での開業が不可能なとき、その回線が無駄になってしまいます。

そ自宅を事務所として不動産業を開業するための他の要件をしっかり確認した後に、電話回線(番号)の準備を進めるようにしてください。

自宅での不動産業開業でお困りの方へ

以上のように、自宅を事務所とする不動産業の開業手続きでは、主な注意点を挙げるだけでも結構な数になります。

もし「自宅を事務所にできるかな?」「自宅開業は可能かな?」とお困りの際は、当事務所に一度ご相談いただければと思います。

場合によっては図面をご用意頂き、行政庁での確認を行います。無責任な回答はしませんので、その点はご安心ください。

宅地建物取引士証の有効期間が切れてしまったとき

不動産会社として宅建業免許を受け、専任の宅地建物取引士を設置しようとするとき。その専任の宅地建物取引士予定者の方がしばらく不動産業に携わっていないなどの理由から、取引士証(宅地建物取引士証)が、有効期間切れになっていることもあるかもしれません。

宅地建物取引士証の再交付

このような場合は、取引士証の再交付の手続きを進めることになるのですが、何年か経過している場合などは概ね、以下のような流れで手続きを進めることになります。

※以下、東京都の場合でご案内しますが、ご自身で手続きを進められる際は、管轄の都道府県窓口等にしっかり確認を取って進めるようにしてください。

宅地建物取引士証(宅地建物取引士証)の返納

まず第一に、既に期限の切れてしまった宅地建物取引士証は、行政庁に返納することになります。東京都の場合、窓口は「東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課」です。

返納しなければならない期限切れの宅地建物取引士証を紛失してしまったときは、返納ではなく紛失届の提出を求められることになります。

住所や勤務先の変更登録

この際、取引士として登録している住所や氏名、本籍、勤務先などに変更があったときは、その変更について宅地建物取引士資格登録簿登録事項の変更登録申請を行って情報を最新のものに変更しておきます。

特に、以前の職場の退職を届出していない取引士の方が非常に多いです。(以前の職場で取引士側の情報まで変更することは稀で、かといって退職したときにわざわざ行政窓口へ退職届を忘れずに提出する宅地建物取引士の方も、かなり少ないためです)

 法定講習の受講

取引士証を返納して宅地建物取引士としての情報を最新のものに更新したら、知事指定の講習団体が開催する法定講習を受講します。

開催日時は各指定講習団体によって異なりますが、週1回から月1回で開催している団体が多いようです。

講習は丸一日かかり、この際、証明写真や印鑑、講習費用などが必要になりますので、各講習団体に問い合わせて確認しておくようにしてください。

新しい宅地建物取引士証の交付

東京都の場合、指定の法定講習受講後、即、新しい宅地建物取引士証が発行される仕組みになっています。

取引士証が発行されれば、それを使って宅建業免許を受けている(あるいはこれから受ける予定の)専任の宅地建物取引士としての勤務が可能になります。

※もちろん、専任の宅地建物取引士に就任する場合、他の会社などで働いていないという「専任性」も求められますので、この点あわせてご注意ください。

不動産会社の商号変更届の代行

  • 不動産会社の社名(商号)を変えたいが、何の手続きをしたらよいか分からない
  • 本業が忙しく、社名変更の手続きに関わっている時間がない

社名の変更に関しては、必要な手続きが意外と多いため、お困りの不動産業者様も多いことと思います。

宅建業免許を受けている不動産会社様が社名(商号)を変更するときは、法務局への変更登記だけでなく、宅建業免許の管轄行政庁にも社名(商号9変更の届出を行わなければなりません。

また、宅建業免許証自体も新たな商号で発行し直してもらうことになりますから、変更届と同時に免許証書換交付申請も提出することになります。

さらに、全宅(ハトマーク)や全日(ウサギマーク)といった不動産業協会に加入している不動産会社様は、不動産業協会に対する社名変更の届も必要です。

社名を変えるだけですが、思った以上に必要な手続きが重なってきます。

宅建業免許の商号変更届サポート

当事務所では、上記のように意外と手続き面での負担が大きい商号変更に伴う行政手続きにつき、代行サービスを提供しています。

商号変更したものの「行政手続きや業協会手続きをどう進めたらよいかわからない」とか「手続きに割く時間がない」という不動産会社様は、一度ご相談いただければと思います。

商号変更の登記も含めて手続きの代行をご希望の不動産会社様には、司法書士・行政書士事務所としてワンストップで両手続きに対応いたします。

商号変更届サポートの内容

商号変更届に関するご相談
宅建業免許の変更届(作成と提出)
宅建業免許証書換交付申請
 業協会(保証協会)への変更届

 ご利用料金

商号変更の登記済の会社様が、宅建業免許関連の変更届をご依頼いただく場合の料金は、以下のとおりです。

変更届と書換交付申請 33,000円
不動産業協会への変更届 16,500円
合計 49,500円

商号変更の登記と合わせて手続き全般の代行をご希望の際は、手続き全体に迅速に対応いたします。

商号変更登記の申請 22,000円
登録免許税(法務局) 30,000円
変更届と書換交付申請 33,000円
不動産業協会への変更届 16,500円
合計 101,500円

商号変更届のお手続きの流れ

  1. お電話にて商号変更届に関してお問い合せください
  2. 直接ご相談・お打ち合わせにお伺いいたします(または弊所にてご相談)
  3. 宅建業免許変更届、宅建業免許書換交付申請書、保証協会変更届等を作成します
  4. 行政書士が行政庁や保証協会への提出を代行します
  5. 新たな免許証発行準備が整うと、行政庁よりハガキが届きます
  6. ハガキを持って直接窓口に新しい免許証を受領に行っていただくか、ご面倒な場合はハガキを転送いただければ行政書士が代理受領の上、貴社にお渡しいたします

届出期限と必要な期間

行政庁に対する商号変更の届出は、不動産会社の商号が変更した日(正確な日付は登記事項証明書で確認できます)から30日以内です。登記が手元に届いた日から30日以内ではありませんので、その点はご注意ください。

提出後、約1~2週間で新しい免許通知のハガキが届きますので、新たな宅建業免許証の受領が可能です。(営業自体は継続していただいて構いませんが、新しい社名の免許証がお手元に届くのは、あくまでハガキ到着後、免許証を受領した後になります)

ご相談の際にご準備いただくもの

宅建業免許の商号変更届の相談をご希望の方は、商号変更をするための議事録(まだ登記が上がっていない場合)、または新たな商号が記載されている履歴事項全部証明書(既に登記が上がっている場合)をご準備いただけると、初回の相談がスムーズです。

不動産業を開業するとき、事務所の広さは一定以上必要ですか?

不動産業を事業として始めようとする方が、事務所として使用する物件を賃借するにあたり、宅建業免許の要件として一定以上の広さがあることを求められるか、その点を心配される方もいらっしゃいます。

結論から述べてしまいますと(以下、東京都の場合です)、宅建業免許の要件には事務所の広さ(たとえば何平米以上であること、など)は含まれていませんので、そこはあまり心配なさらなくても大丈夫です。

数値での基準はないが、独立性や営業可能性は確認される

もっとも免許を受けるにあたっては、事務所が宅建業者として不動産業を独立してしっかり営める状況であることは確認・審査されます。

従って事務所の独立性、たとえば他の会社と同じフロアを共用しないこと、共用スペースを利用するレンタルオフィスではないこと等は、しっかり満たしておかなければなりません。(より詳しくは、宅建業の事務所の要件をご参照ください)

また、事務所として継続的に営業可能な状況でなければなりませんから、かなり小さな事務所の場合でも、事務机やパソコンプリンター、接客可能な机と椅子などは、最低限備え付けることが必要です。宅建業免許を受けた後は、壁に業者票や報酬額票の掲示を求められますから、それだけのスペースが確保できることが申請時にも写真から確認可能

不動産会社の設立当初は、小規模オフィスを利用するケースも多い

逆に言ってしまえば、かなり小さなスペースであっても、上記のように独立性や営業可能性を確保できれば、不動産業の事務所として宅建業免許の申請は可能です。

実際、不動産会社を立ち上げた当初で、事業が軌道に乗る前の段階では特に、毎月かかるコストを抑えるために小さな事務所を賃借されるという不動産業者様も多くいらっしゃいます。

なお、事務所を賃借するのではなく、自宅の一室を事務所とする場合につきましては、「自宅を事務所として不動産業を開業する際の注意点」をご参照ください。

専任の宅地建物取引士を交代または追加するには

これまで勤務していた専任の宅地建物取引士が退職するなどの理由によって、貴社の選任の宅地建物取引士を交代する場合には、行政庁への宅建業免許変更届を提出しなければなりません。

不足補充の期限と変更届の提出期限

専任の宅地建物取引士は、宅建業に従事する者5名に1名の割合で設置しなければなりません。専任の宅地建物取引士が退職するなどして、この人数を割ってしまうときは、2週間以内に補充等の必要な措置をとらなければならないことになっています。

また、これまでの専任の宅地建物取引士の退任や、新たな専任の宅地建物取引士の就任については、それぞれ、退任・就任の日から30日以内に宅建業免許の変更届を提出することが求められます。

※ここでは交代のケースを前提に説明しますが、新たな専任の宅地建物取引士が追加で就任した場合(増員)も同様の手続きを要します。

専任の宅地建物取引士の変更届

不動産業者として、宅建業免許上の専任の宅地建物取引士変更の届出を行う場合、主に以下のような必要書類を取りそろえることになります。(東京都の場合の例です)

変更届の必要書類

書類名
宅地建物取引業者名簿登載事項変更届出書
専任の宅地建物取引士の身分証明書
専任の宅地建物取引士の登記されていないことの証明書
略歴書
専任の宅地建物取引士設置証明書
顔写真貼付用紙

宅地建物取引士資格登録簿変更登録申請書が先

貴社が宅建業免許上の専任の宅地建物取引士を変更する前提として、新たに専任の宅地建物取引士に就任する宅地建物取引士は、取引士個人としての勤務先が変更した(入社した)ことを予め取引士登録した都道府県に届け出ておかなければなりません。この届出は、名称が長いですが「宅地建物取引士資格登録簿変更登録申請」といいます。

つまり、取引士として入社していることを前提として、専任の宅地建物取引士に就任することができるわけですから、順番としては以下のようになります。

  1. 宅地建物取引士として入社したことを届出(個人として)
  2. 入社した宅地建物取引士が専任の宅地建物取引士に就任したことを届出(会社として)

順番的に、個人として(取引士として)入社したことを届け出ておかなければ、会社としての専任の宅地建物取引士就任の届出も行えませんのでご注意ください。

1番目の手続きを行った直後は、行政庁の端末にデータが反映されていないことも多いです。そのため、直後に貴社の専任の宅地建物取引士変更届を提出する場合、宅地建物取引士が入社を届け出た書類の写しを持参して手続きを行ってください。

保証協会の変更届も忘れずに

宅地建物取引士としての(入社したことで勤務先が変更したことの)届出、および会社としての専任の宅地建物取引士が変更したことの届出、以上が済んだ後、もし貴社が保証協会(業協会)に加入しているときは、保証協会側での変更届も必要となることがほとんどです。

そのため、行政手続きが完了した後は、業協会へ変更届について確認を取っておきましょう。

当事務所では、以上のような専任の宅地建物取引士の退任、就任、交代等に伴う専任の宅地建物取引士変更届の代行サービスを承っております。日々の業務に忙しく、手続きに割く時間がなかなか作れずお悩みの不動産会社様は、一度ご相談ください。

 

宅建業免許の申請や不動産会社設立に関する初回相談は、無料にて承っております。お電話とメール、ご都合のよい方法でご連絡ください。(ご来所での相談をご希望の方は、お電話・メールでご予約ください)

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