行政書士の守秘義務

行政書士には、以下のように法律で守秘義務が定められています。

個人情報の収集・利用目的

当事務所・ウェブサイトへのお問合わせや業務依頼等で得られた、お名前、ご住所、生年月日、電話番号、メールアドレスなど、お客さま個人を識別できる個人情報は、当事務所が適切に管理・保護し、以下の目的のために限り利用させていただきます。

1. 業務遂行と、それに付随する書類等の発送
2. お問合わせ、ご相談に対する回答
3. 業務完了後のアフターフォロー、お知らせ等の送付

個人情報の提供

当事務所に提供いただいた個人情報について、お客様ご本人の同意なく第三者に提供することは、法令に基づく場合、業務遂行上、官公署へ提出する場合を除き、ございません。

個人情報の開示、訂正、削除等

お客様からご提供いただいた個人情報は、当該個人情報の情報主体であるご本人様が自己の個人情報について、当事務所に開示、訂正、利用停止、消去等を請求された場合に、ご本人様の確認をとり次第、適切な対応をさせていただきます。

著作権について

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宅建業免許を取得するためには、主に前半の書類作成・提出から免許までの段階と、後半の供託金の納付から免許証交付までの段階にわかれます。ここでは、事務所が同一都道府県内に存在する場合に必要となる知事免許の取得について、おおまかな流れを見ていきます。

免許申請書類の作成

免許申請のために、書類を作成していきます。作成する書類のための用紙は、東京都であれば都庁内の販売所でも購入することができますが、東京都都市整備局のホームページからダウンロードして揃えることも可能です。どのような書類を作成・添付する必要があるかについては、宅建業免許申請に必要な書類を参照ください。

免許申請

書類に不備がないときは、窓口にて免許の申請を行います。受付時に手数料等収納機で33,000円分のシールを購入します。東京都は印紙などで納付ではありませんので、事前に買ってしまわないように注意してください。

審査

受付後に書類不備などが見つかった場合は、書類の補正を求められます。補正の必要がなければ、申請から30～40日の間に審査や事務所調査などが行われます。

免許

申請者の事務所本店宛に、転送不可のハガキで免許通知が送られてきます。このハガキを確認後、次の供託等の手続きに入ります。

営業保証金の供託

営業保証金を、指定の法務局に供託し、供託済届出書を提出します。この手続きは、免許の通知から一定期間内に完了させる必要があります。保証協会への加入を選択した場合は、営業保証金の供託は必要ありません。

免許証の交付

不動産課免許係で免許証の交付を受けます。保証協会に加入した場合は、保証協会経由で免許証が交付されます。免許証が交付されて以降、宅建業の営業を開始することができます。書類作成から免許証が交付されるまで、通常は２カ月前後の期間が必要となります。

専任の宅地建物取引主任者

宅地建物取引業免許を取得するためには、従業員の数によって一定数の専任の宅地建物取引主任者を設置する必要があります（１つの事務所に勤務する従業員５人につき、１人の専任の取引主任者が必要）。重要事項の説明などは専任でない取引主任者でも行うことができますが、宅建業を営む上では、必ず専任の取引主任者を設置することになります。

専任の宅地建物取引主任者とは

専任の宅地建物取引主任者の「専任」性は、常勤性と専従性という、２つの要件を満たす必要があります。具体的には、次のような人は、通常、専任の取引主任者には該当しません。

• 他の法人の代表取締役や常勤役員
• 他の職業の会社員
• 公務員
• 営業時間中に常時勤務できない者
• アルバイト
• 自宅が通勤に適さないような場所にある者
• 兼業業務に従事する者
• 複数の事務所を行き来し、両事務所で業務を行う者

また、その会社の監査役は、業務を行うのではなく監査する独立した存在ですから、専任の取引主任者になることはできません。

宅建業免許取得時の注意

宅建業免許を取得する際には、専任の取引主任者が誰であるかを申請する必要があります。このとき、その専任の取引主任者になる予定の者について、取引主任者資格登録簿に以前の勤務先が記載されたままになっていることがあります。以前の勤務先が記載されたままになっていると、新しい勤め先で専任の取引主任者として登録することができません。住所、氏名、本籍地などの変更がある場合にはそれと合わせて、取引主任者資格登録簿の内容を事前に変更しておくようにしましょう。

※以前の勤務先が、専任の取引主任者の退任届などを知事や大臣に提出したとしても、それによって取引主任者資格登録簿の記載が変更されるわけではないため、このような問題が多々生じることになります。

宅地建物取引主任者とは、形式的には資格試験に合格し、都道府県に取引主任者登録をして、取引主任者証の交付を受けている人のことをいいます。ここでは、この宅地建物取引主任者について、もう少し具体的に見ていくとともに、宅建業で必要となる専任の取引主任者について説明していきます。

宅地建物取引主任者の業務

宅建業免許の記事でも触れましたが、宅地や建物の取引は通常高額になり、また業界の専門的な知識が必要とされます。宅地建物取引主任者は、取引の相手方を保護するためには、相応の知識を持った資格者を用意しておき、重要事項の説明などをこの資格者に担わせる必要があるという考えのもとに創設された資格です。

取引主任者の独占業務

宅地建物取引主任者の独占業務は、取引する物件や契約の内容といった、重要事項を取引相手に説明し、記名・押印することなどです。不動産業を営む上では、欠かすことのできない業務に携わることになります。

取引主任者の登録

この宅地建物取引主任者は、いわゆる「宅建試験」に合格しただけでは、業務として行うことができません。取引主任者として仕事をするためには、都道府県に取引主任者として登録して、取引主任者証を交付してもらう必要があります。

取引主任者の登録

取引主任者として業務を行うためには、通常、以下のような手順を踏んで取引主任者登録をし、主任者証を交付してもらう必要があります。

1. 実務経験２年未満の者は、登録実務講習の受講を終了する
2. 知事に対して主任者としての登録申請を行う
3. 主任者証の交付を申請する

最後の主任者証の交付は１日か２日で完了する手続きですが、実務講習や取引主任者の登録申請は、数か月を要する手続きです。宅建の試験合格者を主任者として登録し、宅建業免許の申請を行うという場合には、主任者登録から免許申請までに必要となる期間に注意する必要があります。

• 「宅地建物取引主任者とは　その２」へ続く

宅建業免許の申請に必要な書類一覧（知事免許）

宅建業免許申請の書類

1.免許申請書

宅建業免許申請のメインとなる書類です。第一面から第五面まで、全部で５ページ分あります。フリガナ欄は濁点を１文字分とするなど、記入方法が決まっているので、事前にしっかり手引きなどを読んでおいたほうが良いでしょう。

２．相談役及び顧問、5％以上の株主・出資者等の名簿（『添付書類(4)』）

法人申請のみ必要となる添付書類です。

3.身分証明書

運転免許証などのことではなく、本籍地の役所において発行してもらうことのできる「身分証明書」という名称の書類のことです。成年被後見人や被保佐人など、取引を制限されている人でないことを証明するために添付します。

次の登記されていないことの証明書や住民票などを含めて、宅建業免許の申請時から3カ月以内に取得した書類でなければなりません。

4.登記されていないことの証明書

こちらも同様に、取引を制限されている人ではないことを証明するために添付する書類です。東京法務局で取得することができます。

5.代表者の住民票

個人申請のときに添付が必要になります。住民登録している市区町村の役所で発行してもらうことができます。東京都の場合は、本籍地や続柄が記載されていないものを添付することになっています。

6.略歴書

宅建業に限らず、これまでの略歴を記載します。特に専任の取引主任者だった経歴のある人は、その期間を略さずに記載しておく必要があります。

7.選任の取引主任者設置証明書

事務所ごとに、専任の取引主任者や従事する者の数などを記入するための書類です。

8.宅地建物取引業に従事する者の名簿

会社の代表取締役などを含め、宅地建物取引業に従事するスタッフすべてを一覧表に記入していきます。

添付書類を含め、宅建業免許申請の書類は、たとえばある者の住所や、主任者の数など、それぞれの書類の記載がリンクする部分があります。ある書類と別の書類で、同じ情報に相違がないよう、対応する部分は注意して記載する必要があります。

9.専任の取引主任者の顔写真貼付用紙

専任の取引主任者の顔写真を貼付します。大きさや撮影時期などに決まりがありますので、これも手引きなどを参考に確認しながら貼付します。

10.履歴事項全部証明書

法人申請の際に添付が必要です。本店所在地の法務局で取得することができる、いわゆる商業登記簿謄本のことです。似た名称の「現在事項全部証明書」では受け付けてもらえませんので、取得するときには注意してください。

11.宅地建物取引業経歴書

宅地建物取引にかかる事業の実績を記入します。最後の１カ年分については、決算書の数字と照合されますので、数値が合っているか確認してください。

宅建業免許の申請においては、この書類も同様ですが、特に記載することがない（たとえば新規申請なので実績がない）場合でも、用紙は省略せずに添付しなければなりません。

12.決算書の写し

法人申請で添付します。表紙、貸借対照表、損益計算書をまとめたものです。存続法人は、申請直前の１カ年分を添付します。新設法人は決算を行なっていませんから、設立時の開始貸借対照表を代わりに添付します。

13.資産に関する調書

こちらは個人申請で添付する書類です。宅建業に関する資産に限られませんので、すべての資産を含めて記入します。

14.納税証明書

申告済みのもので、決算書と対応する期間のものを添付します。新設法人の場合は添付する必要がありません。

法人は、法人税の納税証明書で「様式その１」を税務署で発行してもらいます。個人事業者は、税務署で所得税の納税証明書「様式その１」を、給与所得者は市区町村の役所で課税証明書を発行してもらいます。

15.誓約書

宅建業者の欠格事由などに該当しないことを誓約する書類です。

16.事務所を使用する権原に関する書面

事務所建物の登記簿謄本や賃貸借契約書の内容を記入していきます。賃貸借契約が自動更新になっているときは、元の契約日と、現在の契約期間の両方を記入します。

17.事務所付近の地図（案内図）

最寄駅からの案内図を添付します。

18.事務所の写真

宅建業免許申請の役所担当者は、この写真を頼りに事務所の状況などを確認します。とりあえず写して持っていくというものではなくて、実は申請時においてかなりのウェートを占める添付書類になります。

建物全景、入口部分、テナント表示の部分、事務所の入口部分、事務所内部など、決められている場所を決められた要件に合うように撮影します。窓口申請時に受け付けてもらえない可能性もありますので、できれば１か所につき複数枚撮影して、その全部を予備として持参するほうが無難でしょう。

宅建業免許の種類と有効期間

宅建業免許には、知事免許と大臣免許の２種類の免許があります。

知事免許

同一都道府県内にのみ事務所を設置して、宅建業を営む場合に必要となる免許です。宅建業に携わる事務所が１か所である場合や、複数の事務所すべてが同じ都道府県内に存在するというときには、知事免許を取得することになります。

大臣免許

複数の都道府県に事務所を設置し、宅建業を営む場合に必要となる免許です。

有効期間

宅建業免許の有効期間は、知事免許・大臣免許ともに５年間です。継続して宅建業を営む場合には、有効期間が満了する90日から30日前までに、免許の更新手続きを行う必要があります。

宅地建物取引主任者と区別する

宅建業の営業所には、必ず宅地建物取引主任者を置かなければなりません（設置する人数は、宅建業に携わる従業者の人数によってかわります）。これから宅地建物取引業を開業されるという場合、宅建業自体の免許取得の問題なのか、その前提としての宅地建物取引主任者の設置に関する問題なのかは分けて考え、それぞれの手続きを進める必要があります。

１人で宅建業を開業するのであれば、経営者が取引主任者の資格を取得して登録しておけば、他に従業員は必要ではありません。逆に、開業するにあたって 取引主任者の資格を取得していないのであれば、資格を持っている従業員を雇う必要も出てくるでしょう。取引主任者についての詳しい説明は、長くなりますので宅地建物取引主任者とはの記事にて。

不動産業を始めるときに必要となる、宅地建物取引業免許（宅建業免許）。この宅建業免許は、どのように種類が分けられていて、それぞれの免許を取得する必要があるのはどのような業種なのでしょうか。ここでは、宅建業免許について簡単に概要を説明します。

宅地建物取引業免許とは

宅地や建物の取引を業として行うためには、行政から宅建業の免許を得る必要があります。宅地や建物の取引は通常高額であり、また業界の専門的な知識が必要とされます。宅地建物業の発展とともに、取引の相手を保護するという宅地建物取引業法の目的達成のためには、宅地建物取引業法によって規制する必要があるとの判断から、免許制が採られています。

宅地建物取引業者とは

宅建業法には、次のような条文があります。

• 宅地または建物について自ら売買又は交換することを業として行うこと
• 宅地または建物について他人が売買、交換又は貸借することにつき、その代理若しくは媒介することを業として行うこと

この条文でわかりにくいのは、「業として」という部分でしょうか。「業として」とは、不特定多数の人に対して、反復または継続して行うという意味です。特定の人に対して１度きり、売買や交換を行うというのでなければ、「業として」行うということになります。

もう一点、条文で気をつけなければならないのは、自分で所有している場合と他人所有の宅地・建物を取引する場合とでは、免許を必要とする対象に違いがあるというところです。この違いを表にすると、次のようになります。

丸が付いているところが、宅建業免許を取得しなければならない行為です。ほとんどの行為に、宅建業の免許が必要になることがおわかりいただけるかと思います。代理や媒介というのは、ここではひとまず、他者と他者の間に入って仲介するという行為だと考えてください。

この表では１か所だけ、自己所有物件の賃借には丸が付いていません。つまり、自分の土地や建物を貸す行為に対しては、宅建業の免許を取得する必要がないということになります。部屋を貸すだけで免許が必要となるのでは、世の中の大家さんすべてが宅建業免許を取得しなければならなくなりますから、この例外はイメージしやすいと思います。

※実際に事業として行なう場合、その行為がどの区分になるかがかなり微妙なものも多くなるはずです。該当するのかしないのか判断に迷ったら、事前に担当する行政の窓口で相談することをおすすめします。

• 「宅建業免許とは　その２」へ続く

宅建業免許欠格事由

5年間免許を受けられない場合

５年間免許を受けられない欠格事由は、以下の通りです。この欠格事由には、申請する法人や個人だけでなく、法人の役員、法定代理人、政令使用人なども該当してはいけません。より正確な欠格事由は、宅建業法第５条１項３号や第5条１項３号の２などを参照いただき、また具体的に該当するか否かのご相談は、都の窓口へお問合わせください。

その他の欠格事由

宅建業の事務所の形態

宅建業の事務所は、業務を継続して行える機能をもち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要とされています。

まず、事務所には独立性が求められます。一軒家の一室、マンションの一室、ビルの１フロアの一部などでは、原則として宅建業の事務所として認められません。

例外として、下記のような一定の条件を満たす場合には、事務所として認められる場合があります。ただし、事前に窓口で相談しておくことが必須となります。別の法人とフロアを共用する場合などは、必ず行政に事前相談しておきましょう。

他の部屋とは壁で隔てられていて、独自の出入り口がある

自宅の１室を事務所として利用する場合、下図のような配置のときは事務所として認められる可能性があります。もちろん、その部屋自体が事務所として機能するものである必要があります（ベッドやタンスなど、日常生活で利用するような物が置いてあると、許可は難しくなります）

パーティションで区切られ、独自の出入り口がある

同一フロアに複数法人が同居しているという場合、下図のように各法人を180cm以上の固定式パーティションで区切り、独自の出入り口を備えることで事務所と認められる可能性があります。

ただし、宅建業を行う法人に出入りするためには、他法人の事務所を通らなければならない場合には、事務所としては 認められません。逆も同様で、他の法人に出入りするためには、宅建業の事務所を通らずに済む配置が必要となります。

宅建業法では、宅地建物取引を行う業者の事務所について、いくつかの要件を定めています。ここでは、宅建業免許取得に際して重要となる、事務所の要件について見ていきます。

事務所の重要性

宅建業者の事務所は、事務所の設置場所によって取得しなければならない免許が知事免許なのか大臣免許なのかが決まったり、事務所ごとに供託金を納める必要があったり、また宅地建物取引主任者の設置する義務のある人数が決まったりと、様々な場面で重要な意味を持ってきます。

宅建業の事務所：本店と支店の区別

本店

履歴事項全部証明書（登記簿謄本）に、本店として登記されている事務所が、宅地建物取引業者の本店となります。

注意しなければならないのは、既に法人として別の事業を行っていて、その法人に宅建業を兼業として追加する場合です。もし兼業としての宅建業を支店でしか行わないときでも、本店は宅建業法的には本店事務所として扱われます。本店の分の供託金や取引主任者の設置が求められますので、資金や人材の確保が必要となります。

支店

こちらも、基本的には履歴事項全部証明書に支店として登記されている事務所です。しかし本店とは異なり、支店として登記されていたとしても、そこで宅建業を営まないのであれば、事務所としては扱われません。逆に支店として登記されていなくても、実質的に支店としての営業がなされている（継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置く）場合には、事務所として扱われるということになります。

テント張りの案内所は継続的に業務を行うとはいえませんので、支店としての事務所には該当しません。

このように、本店・支店としての事務所に関しては、本店は履歴事項全部証明書から形式的に判断し、支店はそれぞれの業務の実態ごとに具体的に判断していくというのが、宅建業における事務所性判断の基本的な流れになっています。

• 「宅建業者の事務所の要件　その２」へ続く